Sæll.
Ágætar spurningar hjá þér. Ég fjárfesti talsvert í húsnæði og fjármagna mig í erlendum myntum þannig að ég tel mig hafa einhverja innsýn inní það sem þú ert að spyrja um.

Ég hef litla trú á fjárfestingu í íbúðarhúsnæði, ég hef miklu meiri trú á fjárfestingu í atvinnuhúsnæði og skal útskýra af hverju með 2 dæmum.

Dæmi 1. Þú kaupir íbúð á 220.000 kr per fermetra og leigir hana út á 1.000 kr á mánuði per fermetra. Það tekur sem sagt 220 mánuði eða rúm 18 ár að láta leiguna borga eignina án þess að taka tillit til vaxta eða verðbóta.

Dæmi 2. Þú kaupir atvinnuhúsnæði á 100.000 kr per fermetra og leigir það út á 1.000 kr á mánuði per fermetra. Það tekur 100 mánuði eða rúm 8 ár að láta leiguna borga eignina án þess að taka tillit til vaxta og verðbóta.

Bæði þessi dæmi eru raunhæf. Ég er sjálfur að fjárfesta í atvinnuhúsnæði og á vini sem eiga íbúðir sem þeir eru að leigja út. Munurinn á arðsemi er gífurlegur.

Þú spyrð líka um leigumarkaðinn.
Það er vissulega rétt að íbúðaleigumarkaðurinn hrundi þegar bankarnir fóru að bjóða 4,15% vexti á íbúðarhúsnæði og allt að 100% fjármögnun. Í kjölfarið fór verð á húsnæði á skrið og hefur hækkað um tæp 50% á einu ári að meðaltali. Bankarnir eru hættir að bjóða uppá 100% fjármögnun. Í kjölfar þessara hækkana og breyttra lánskjara eru margir sem hafa ekki möguleik á því að kaupa eigið húsnæði og verða að leigja. Í bókinni “Þú átt nóg af peningum” er því haldið fram að það sé hagstæðara á ákveðnum æviskeiðum að leigja húsnæði heldur en að eiga það.
Einn félagi minn sem er að fjárfesta í íbúðum auglýsti eina íbúð sína til leigu fyrir 3 vikum. Á fyrsta degi hringdu 60 manns og yfir 30 komu að skoða. Hann varð að slökkva á símanum sínum næstu daga og láta þau skilaboð á talhólfið að íbúðin væri útleigð. Hann hafði ætlað að leigja hana fyrir 85.000 kr en endaði á því að leigja hana á 105.000 kr. Hann sagðist hafa getað fengið 110.000 kr en það voru útlendingar sem voru að hugsa þetta til skamms tíma og hann valdi frekar aðra.
Þetta segir mér það að það sé yfirdrifin eftirspurn eftir íbúðahúsnæði til leigu þessa dagana og ég sé fá teikn á lofti um að það sé nokkuð að breytast.

Hvað varðar gengismun og fjárfestingu í erlendum myntum.
Ég tel það full sterkt til orða tekið að segja að dollarinn hafi snarhækkað gegn krónu og einhver leiðrétting hafi átt sér stað.
Í síðustu viku var engin útgáfa erlendra aðila með skuldabréf í íslenskum krónum. Erlendir fjárfestar eru að bíða eftir Peningamálum Seðlabankans sem kemur út 2. desember næstkomandi þar sem ráðgert er að Seðlabanki hækki stýrivexti sína. Gerist það þá má gera ráð fyrir að krónan styrkist aftur og gengismunurinn verði erlendum fjárfestum það hagstæður að þeir haldi áfram að taka stöðu í krónunni og hún styrkist en frekar.

Skuldabréfaútgáfan er farinn að hafa veruleg áhrif á íslenskt efnahagslíf. Ef skoðaðar eru aðrar myntir í heiminum sem eru með sambærilegt vaxtastig og efnahagslíf og Ísland þá ber Nýja Sjáland upp. Þar hafa erlendir sjóðir tekið stórar stöður í þarlendum gjaldmiðli sem samsvara 200 milljarða stöðu hér á landi. Enn sem komið er eru það rétt um 115 milljarðar sem gefnir hafa verið út í íslenskum krónum.

Flest þessi skuldabréf hafa verið gefin út til eins árs og koma þá til innlausnar fyrst í ágúst á næsta ári. Það er í raun á þeim tímapunkti sem gera má ráð fyrir því að gengi krónunnar taki kipp.
Hitt er síðan annað mál að það má vel vera að þessir aðilar eru komnir til að vera á íslenska markaðinum.
Allt eru þetta getspár og algerlega óvíst að spá fyrir um hvernig markaðsaðstæður verða eftir 1 ár.

Það er eitt atriði til viðbótar sem ég hef áhuga á að minnast á fyrst ég er byrjaður og það eru lán í erlendum myntum. Ég hendi því í sér grein og sendi hérna inn í kvöld eða á morgun.

Vona að þetta komi að einhverju gagni.

Kveðja,
Xavie

Rétt að benda á þessa greining sem Íslandsbanki sendi frá sér í morgun. http://www.isb.is/markadir/Greining/Frettir/GreiningISB.aspx?BirtaGrein=617079
þar sem þeir fara yfir skuldabréfaútgáfu erlendra aðila í íslenskum krónum.

Kveðja,
Xavie

Ég vil ekki dæma neinn. En þeir sem leigja eru væntanlega hins vegar skólafólk , sem yfirleitt er gott að hafa sem leigendur og síðan þeir sem ekki einhverjahluta vegna hafa ekki fjárráð , þótt auðvelt sé í dag að kaupa. Persónulega myndi ég hafa varan á að leigja fólki í dag en ég þekki líka marga sem eru nógu gáfaðir í dag að kaupa ekki íbúð , heldur bíður þetta fólk eftir rétta tækifærinu til að kaupa sér. Bíður eftir að verðið fari niður sem það gerir einhvern tímann.

annars eru leigendasamtökinn ekki að standa sig og þeir hafa aldrei getað gert mikið . Kannski þarf skýrar reglur frá yfirvöldum um leigendur. Ég veit að það eru góðar reglur í Danmörku. Svartamarkaðsbrask er lítið sem ekkert í danmörku og fólk sem leigir hefur rétt. Í rauninni finnst mér alveg ótrúlegt að ríkið geri ekkert í þessu risasvartamarkaðsbraski sem viðgengtst á leigumarkaði á íslandi í dag